Dr. Fernando P. Méndez
Fernando P. Méndez, registrador de la Propietat Mercantil i de Béns Mobles i acadèmic de número i membre de la Junta de Govern de la Reial Acadèmia Europea de Doctors (RAED), va analitzar el problema actual de l’habitatge a Espanya i va plantejar algunes vies de resolució a un col·loqui celebrat el passat 14 de gener a la Llibreria Byron de Barcelona per Societat Civil Catalana en què també va participar la professora de Dret Civil de la Universitat de Barcelona Chantal Moll. La sessió va ser presentada i moderada per Ferran Brunet, membre de la Junta Directiva i responsable de la vocalia d’Economia i Empresa de l’entitat organitzadora. Els dos experts van analitzar les claus de la política d’habitatge, la falta de terra edificable, els lloguers cada cop més limitats, la burocràcia i les regulacions, la complexa i elevada fiscalitat, l’efecte de la immigració i la inseguretat de la propietat i l’ocupació, entre altres aspectes.
Méndez i Moll van coincidir que el problema de l’accés a l’habitatge no respon a un únic factor, sinó a la combinació de diversos elements estructurals que afecten tant l’oferta com la seguretat del mercat immobiliari, destacant que l’escassetat d’habitatge disponible és una de les causes centrals de l’encariment dels preus, agreujada per l’excés de regulació i la inseguretat jurídica que perceben els propietaris. Aquesta situació, van assenyalar, redueix la inversió i limita l’oferta, el que contribueix a augmentar el cost del lloguer i dificulta l’accés a l’habitatge, especialment per als sectors més vulnerables.
“L’escassetat d’habitatge i els seus elevats preus ens han convertit en una societat d’inquilins, la qual cosa suposa una bomba de rellotgeria per a les pensions, perquè una persona amb la casa pagada només destina el 7% de la seva renda a l’habitatge, en tant que un inquilí ho fa en un 40%. Què passarà quan aquesta gent es jubili?”, es va preguntar l’acadèmic de la RAED plantejant un problema de fons, que al seu entendre tindrà greus repercussions de cara al futur. Així mateix, el ponent va assenyalar que l’administració s’ha transformat en una “màquina d’impedir”. En aquest sentit, va referir les dades del Tribunal de Defensa de la Competència que assenyalen com la gestió del sòl i la lentitud en les llicències encareixen el preu final de l’habitatge un 30%.
Davant d’aquesta situació, Méndez va apel·lar a una important reforma legal i administrativa inspirada en el model alemany, que elimina la llicència prèvia. “El dret a edificar ha de partir de la planificació urbanística, que és la llei, no de la voluntat d’un funcionari, com passa ara”, va considerar. La seva proposta implica substituir el permís d’obra actual per una comunicació responsable d’arquitectes i promotors. I si un consistori veu algun indici d’il·legalitat, que sigui un jutge qui ho determini i, si és el cas, aturi l’obra. D’altra banda, l’acadèmic va defensar el paper de les socimi (Societats Anònimes Cotitzades d’Inversió Immobiliària) com a actors clau per millorar el funcionament del mercat del lloguer a Espanya, criticant la seva demonització, que va titllar d’ideològica. Segons va explicar, el 92% del mercat és as les mans de petits propietaris, fet que, a parer seu, genera un sistema “amateur i ineficient” sense capacitat per reduir preus ni oferir estabilitat.
Méndez va argumentar que la presència de grans empreses immobiliàries aportaria professionalització i seguretat als inquilins, ja que, a diferència dels propietaris particulars, aquestes corporacions no necessiten recuperar l’habitatge per motius personals i poden garantir contractes estables a llarg termini. Així mateix, va comparar el paper potencial de les socimi amb el de les grans superfícies comercials, que competeixen entre si ajustant preus i millorant el servei. L’economista va destacar que la flexibilització normativa d’aquestes societats el 2012 va afavorir el creixement del mercat del lloguer, amb la incorporació de 700.000 nous inquilins en quatre anys. Tot i això, va advertir que la llei d’Habitatge del 2023 està generant inseguretat jurídica i provocant la retirada d’inversors en un moment d’alta demanda.
Finalment, Méndez va criticar la denominada llei Beckham per considerar que afavoreix els compradors estrangers, que tributen a un tipus fix inferior al dels residents espanyols amb alts ingressos. Segons va afirmar, aquest avantatge fiscal augmenta la demanda estrangera i contribueix a l’encariment de l’habitatge, per la qual cosa va demanar la seva derogació en considerar-la contradictòria amb les polítiques d’accés a l’habitatge. Els dos ponents van destacar també l’impacte de factors econòmics i demogràfics, com la pressió fiscal sobre la propietat i el creixement de la població, que incrementen la demanda. Dins d’aquest context, adverteixen que les polítiques públiques s’han de centrar a fomentar la construcció, garantir la seguretat jurídica i crear condicions que afavoreixin l’equilibri entre propietaris i inquilins.
Méndez va ser degà del Col·legi Registradors de la Propietat, Mercantiles i Béns Mobles de Catalunya entre els anys 1993 i el 2001 i del Col·legi de Registradors de la Propietat, Mercantiles i Béns Mobles d’Espanya entre el 2001 i el 2006. Posteriorment va assumir el càrrec de director de Relacions Internacionals del mateix Col·legi de Registradors (2013-2017). Per la seva tasca professional i acadèmica va rebre la Gran Creu de Sant Raimon de Penyafort. L’octubre del 1993, juntament amb Alfonso Hernández, va publicar al diari “La Vanguardia” l’article titulat “Coste del cambio de hipoteca”, que va produir un impacte sense precedents en el panorama hipotecari espanyol. El març del 1994, les Corts van aprovar, per unanimitat, la llei de Subrogació i Modificació de préstecs hipotecaris, prenent com a base l’esmentat article. Ha format part dels grups d’experts que han preparat diversos textos normatius, entre d’altres, els de la llei del Sòl del 2007 i la llei 4/2013 de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat de Lloguer d’Habitatges. Ha publicat cinc monografies, dirigit i participat en diverses obres col·lectives i publicat nombrosos articles.
