Dr. Fernando Méndez
Fernando Méndez, registrador de la Propiedad Mercantil y de Bienes Muebles y académico de número de la Real Academia Europea de Doctores (RAED), analizó el problema actual de la vivienda en España y planteó algunas vías de resolución en un coloquio celebrado el pasado 14 de enero en la Librería Byron de Barcelona por Sociedad Civil Catalana en el que también participó la profesora de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona Chantal Moll. La sesión fue presentada y moderada por Ferran Brunet, miembro de la Junta Directiva y responsable de la vocalía de Economía y Empresa de la entidad organizadora. Los dos expertos analizaron las claves de la política de vivienda, la falta de suelo edificable, los alquileres cada vez más limitados, la burocracia y las regulaciones en políticas de vivienda, la compleja y elevada fiscalidad, el efecto de la inmigración, la inseguridad de la propiedad y la ocupación, entre otros aspectos.
Méndez y Moll coincidieron en que el problema del acceso a la vivienda no responde a un único factor, sino a la combinación de varios elementos estructurales que afectan tanto a la oferta como a la seguridad del mercado inmobiliario, destacando que la escasez de vivienda disponible es una de las causas centrales del encarecimiento de los precios, agravada por el exceso de regulación y la inseguridad jurídica que perciben los propietarios. Esta situación, señalaron, reduce la inversión y limita la oferta, lo que contribuye a aumentar el coste del alquiler y dificulta el acceso a la vivienda, especialmente para los sectores más vulnerables.
«La escasez de vivienda y sus elevados precios nos han convertido en una sociedad de inquilinos, lo que supone una bomba de relojería para las pensiones, porque una persona con la casa pagada solo destina el 7% de su renta a la vivienda, en tanto que un inquilino lo hace en un 40% ¿Qué pasará cuando esa gente se jubile?», se preguntó el académico de la RAED planteando un problema de fondo, que a su entender tendrá graves repercusiones en el futuro. Asimismo, el ponente señaló que la administración se ha transformado en una «máquina de impedir». En este sentido, refirió los datos del Tribunal de Defensa de la Competencia que señalan cómo la gestión del suelo y la lentitud en las licencias encarecen el precio final de la vivienda un 30%.
Ante esta situación, Méndez apeló a una importante reforma legal y administrativa inspirada en el modelo alemán, que elimina la licencia previa. «El derecho a edificar debe partir de la planificación urbanística, que es la ley, no de la voluntad de un funcionario, como ocurre ahora», consideró. Su propuesta pasa por sustituir el permiso de obra actual por una comunicación responsable de arquitectos y promotores. Y si un consistorio ve algún indicio de ilegalidad, que sea un juez quien lo determine y, en su casi, paralice la obra. Por otra parte, el académico defendió el papel de las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) como actores clave para mejorar el funcionamiento del mercado del alquiler en España, criticando su demonización, que tildó de ideológica. Según explicó, el 92% del mercado está en manos de pequeños propietarios, lo que a su juicio genera un sistema «amateur e ineficiente» sin capacidad para reducir precios ni ofrecer estabilidad.
Méndez argumentó que la presencia de grandes empresas inmobiliarias aportaría profesionalización y seguridad a los inquilinos, ya que, a diferencia de los propietarios particulares, estas corporaciones no necesitan recuperar la vivienda por motivos personales y pueden garantizar contratos estables a largo plazo. Asimismo, comparó el papel potencial de las SOCIMI con el de las grandes superficies comerciales, que compiten entre sí ajustando precios y mejorando el servicio. El economista destacó que la flexibilización normativa de estas sociedades en 2012 favoreció el crecimiento del mercado del alquiler, con la incorporación de 700.000 nuevos inquilinos en cuatro años. Sin embargo, advirtió que la ley de Vivienda de 2023 está generando inseguridad jurídica y provocando la retirada de inversores en un momento de alta demanda.
Finalmente, Méndez criticó la denominada ley Beckham por considerar que favorece a los compradores extranjeros, quienes tributan a un tipo fijo inferior al de los residentes españoles con altos ingresos. Según afirmó, esta ventaja fiscal aumenta la demanda extranjera y contribuye al encarecimiento de la vivienda, por lo que pidió su derogación al considerarla contradictoria con las políticas de acceso a la vivienda. Los dos ponentes destacaron también el impacto de factores económicos y demográficos, como la presión fiscal sobre la propiedad y el crecimiento de la población, que incrementan la demanda. En este contexto, advierten que las políticas públicas deben centrarse en fomentar la construcción, garantizar la seguridad jurídica y crear condiciones que favorezcan el equilibrio entre propietarios e inquilinos.
Méndez fue decano del Colegio Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de Cataluña entre los años 1993 y 2001 y del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España entre 2001 y 2006. Posteriormente asumió el cargo de director de Relaciones Internacionales del mismo Colegio de Registradores (2013-2017). Por su labor profesional y académica recibió la Gran Cruz de San Raimundo de Peñafort. En octubre de 1993, junto con Alfonso Hernández, publicó en el diario «La Vanguardia», el artículo titulado «Coste del cambio de hipoteca», que produjo un impacto sin precedentes en el panorama hipotecario español. En marzo de 1994, las Cortes aprobaron, por unanimidad, la ley de Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios, tomando como base dicho artículo. Ha formado parte de los grupos de expertos que han preparado diversos textos normativos, entre otros, los de la ley del Suelo de 2007 y la ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas. Ha publicado cinco monografías, dirigido y participado en diversas obras colectivas y publicado numerosos artículos.
