Fernando Pedro Méndez, doctor en Derecho y Ciencia Política, ingresó como académico de número de la Real Academia Europea de Doctores-Barcelona 1914 (RAED) durante una solemne ceremonia que se celebró el pasado 3 de junio en Fomento del Trabajo, sede académica. El acto se pudo seguir tanto de forma presencial como en streaming a través del canal de YouTube de la RAED, donde puede visionarse. El recipiendario leyó el discurso de ingreso «El acceso a la vivienda: análisis de la situación y propuestas de actuación», en el que repasó la actualidad y abordó los retos del sector inmobiliario. Le respondió en nombre de la Real Corporación la académica de número y vicepresidenta de la Junta de Gobierno Teresa Freixes.
El nuevo académico realizó un sucinto repaso de la evolución legislativa de la regulación del arrendamiento de vivienda en España desde 1920 hasta la crisis de 2007, que ha favorecido la actual situación de claro predominio de la vivienda de propiedad y un gran mercado hipotecario en el país hasta el estallido de la burbuja financiera y el agotamiento del modelo. A partir de ahí analizó las características de los contratos de préstamo y arrendamiento, la modificación de la ley de Regulación del Mercado Hipotecario y el denominado caso Aziz, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictada en 2013 que declaró abusivas ciertas cláusulas hipotecarias y las posteriores anulaciones de las cláusulas suelo y de vencimiento anticipado de créditos hipotecarios.
Abordando la literatura jurídica más reciente, el recipiendario esbozó las modificaciones de la ley de Arrendamientos Urbanos posteriores al estallido de la burbuja financiera, la ley Reguladora de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimi), la ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, el real decreto ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler y la actual ley por el Derecho a la Vivienda, con la adición posterior de dos prórrogas extraordinarias obligatorias para el arrendador y discriminatorias para los arrendadores profesionales. Méndez analizó las consecuencias sobre el crédito hipotecario y la accesibilidad a la vivienda en propiedad y a la vivienda en alquiler, deteniéndose en la ley catalana que contempla medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda.
Para el experto, esta evolución del marco legal y el contexto político económico y social tanto español como internacional ha favorecido a desencadenar una tormenta perfecta para la progresiva imposibilidad de que los españoles puedan acceder a una vivienda asequible tanto en régimen de propiedad como de alquiler. De ahí que el nuevo académico acabase su intervención posicionándose a favor de la profesionalización del mercado arrendaticio con la conversión de las socimi en sus actores principales, las políticas de estímulo de los contratos de arrendamiento de viviendas de duración indefinida, la protección de los derechos de los arrendatarios, la necesidad de aumentar el parque de viviendas sociales, la conveniencia de sustituir el sistema de fijación de precios de los alquileres por otro de subvenciones a los inquilinos más necesitados y el impulso de fórmulas como el arrendamiento financiero con opción de compra, la propiedad superficiaria o la propiedad compartida y temporal.
«Una política de vivienda, para ser eficiente, debe ajustar incentivos para que los individuos, al perseguir su propio interés, generen la mayor rentabilidad social posible. En otros términos, debe ajustar incentivos para que el mercado genere la vivienda que una sociedad necesita. Sólo donde no llegue el mercado, debe intervenir el Estado mediante la política social financiada con recursos fiscales. Si, por el contrario, el Estado, en lugar de ajustar incentivos, pretende sustituir a los agentes del mercado, entonces impedirá que éste cumpla su función. El Estado puede sustituir a los agentes de un modo directo o, indirectamente, restringiendo la libertad contractual y debilitando el contenido de los derechos de propiedad. La consecuencia será, por un lado, que el Estado no cumplirá con su obligación de llevar a cabo una política social que cubra las necesidades de los sectores de población con menos recursos y, por otro, impedirá que el mercado cumpla con su función, por lo que el problema de la vivienda, inexorablemente, se agravará. La historia del arrendamiento de vivienda en España o el impacto negativo que está teniendo la ley por el Derecho a la Vivienda, entre otros ejemplos, son buena prueba de ello», concluyó el recipiendario.
Méndez fue decano del Colegio Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de Cataluña entre los años 1993 y 2001 y del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Muebles de España entre 2001 y 2006. Posteriormente asumió el cargo de director de Relaciones Internacionales del mismo Colegio de Registradores (2013-2017). Por su labor profesional y académica recibió la Gran Cruz de San Raimundo de Peñafort. En octubre de 1993, junto con Alfonso Hernández, publicó en el diario «La Vanguardia», el artículo titulado «Coste del cambio de hipoteca», que produjo un impacto sin precedentes en el panorama hipotecario español. En marzo de 1994, las Cortes aprobaron, por unanimidad, la ley de Subrogación y Modificación de préstamos hipotecarios, tomando como base dicho artículo. Ha formado parte de los grupos de expertos que han preparado diversos textos normativos, entre otros, los de la ley del Suelo de 2007 y la ley 4/2013 de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas. Ha publicado cinco monografías, dirigido y participado en diversas obras colectivas y publicado numerosos artículos.
Discurso de ingreso: El acceso a la vivienda: análisis de la situación y propuestas de actuación
